★減価償却 『毎年１００万円単位・何もしないで儲ける方法！』

　　　● 格差社会・増税・福祉切り捨て に打ち勝つ具体策！

　毎年100万円単位
　　　　 　　何もしないで儲ける方法！

　　　　　　 　　　 「リアル投資学！」archives06.02.28
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○　今日は、「税金で儲ける方法」の具体策です。

　不動産投資！　何もしないで３年間
　百万円単位の「おまけのキャッシュフロー」を生む実技！
　をお話しいたしましょう。

（１）最近、ホントに驚くのが、一般投資家向け投資指南本や、メルマガに
　書いてある税法解説の誤りです。

　つい数日前、目にした話で、「マンション投資物件をローンで購入した
　場合の、返済金（つまり返済元金と返済利息）の内、利息は経費として
　認められるが元金は経費ににならない」と書いているものがありました。


　だから、元利均等払い（元金返済額と、利息返済額との合計を毎月一定額
　になるように設定した返済方法）で返済していると、返済が進むと徐々に
　毎月の利息返済額が減って、減った分元金返済額が増えていく。

　しかも、ある時突然、利息返済額が激減して元金返済額が急に増加する。
　経費になる利息返済額が激減するのだから、利益が急増して税金も急増す
　るから大変だ、というのです。


（２）この話の間違いは、元金が経費にならない、という発想です。
　確かに、損益計算書を見ても、経費として計上されているのは支払利息で
　あって、元金という項目はありません。

　でも、ローンの元金はマンション購入金額の全部かその一部です。
　そして、マンション経営やマンション投資は事業です。

　事業をやるために購入した建物金額が経費にならないって、
　何かヘンじゃありませんか？

　たとえば、飲食店なら仕入れた材料費は、売り上げから控除されるわけ
　ですし、どんなビジネスでも事業のために仕入れたものはほとんど全て
　経費になりますよね。

　ですから・・・、

　そうなのです。実は、元金もちゃんと経費になるのです！！

　元金という科目ではありませんが、経費になります。
　それは、減価償却費です。

　建物価額（建物購入費）を経費化する科目、それが減価償却費ですね。
ところが、元金は建物購入費の全部かその一部ですよね。

　ですから、減価償却するということは、元金を経費化しているということ
　に他ならないのです。

　。。。。。。。。。。
▽　ところで、減価償却費は建物代金ですから、少なくも数百万円。一般に
数千万から億単位の多額の金額になります。

　つまり、この取り扱い方ひとつで数百万、数千万の大きな利益にもなり、
　逆に、正しい知識を持たないと、みすみす莫大な利益を取り逃がすことに
　もなるという「重要な経費」なのです。

　さらに、減価償却そのものによる税金減額だけでなく、その知識と使い方
　ひとつで多額の節税ができる、ということがもっともっと重要です。
　（具体的な話を、このあと後半でいたします）

　この重要な事実を知らずに、ローン元金を丸々どぶに捨てるようなことを
　やっていては、いけませんよね。


（３）さて・・・、
　いきなりですが、本題です。
　減価償却による、節税の具体的なノウハウをお話ししましょう。

　従来、建物を取得したら、その減価償却は定率法でやるのが節税の基本
　でした。
（なにしろ、初年度から定額法の２倍もの償却、つまり経費控除ができる
　のですから、これを使わない手はない！わけですね）

　ところが、平成１０年４月１日以後取得の建物については定額法だけしか
　認められない、ということになってしまいました。

　たとえば、２０００万円でＲＣ（鉄筋コンクリート）造の物件を購入した
　とします。
（なお、計算を分かりやすくするためにこの金額には土地分を含みません）

　中古だと、耐用年数の計算などがちょっと込み入ってくるのですが、
　ここでは、仮に残存耐用年数３３年（経過年数１７年）としましょう。

　こうした場合、残存価格が２００万円。　定額法の償却率３．１％　
　ということになるので、減価償却費（年間）は

（２０００ー２００）万円ｘ０．０３１＝５５万８千円。

　つまり、毎年５５万８千円が経費として所得から控除できます。

↓

↓

↓


　・・・と、一般にやってしまうのですが、

　実は、まだまだこの減価償却は甘いのです。

　そこで、これからが減価償却徹底攻略！！　です。

１）法定の残存価額は建物価額の１０％ですが、特例を使えば、
　５％に減額　できますから、当然これを使いましょう。

　そうすると、残存価額は１００万円。すると、
　減価償却費は残１９００万円の３．１％で、５８万９千円に増加します。

　年間３万１千円のアップです。
　年間３万１千円は、あなたにとって大した金額ではないでしょうか？

　でもそれは、３０年間で９３万円も余計に経費にできるということです。

　経費にできれば、その分節税できる。
　これが節税の第１歩です。

２）さて、次の話はもっと大型の節税法です。
　平成１０年４月１日以後に取得した物件は
　定額法しか使えないと言われていますが、実は、
　建築設備については定率法を使ってもよいのです。

　しかも、設備の耐用年数は新品でも１５年、と短期です。
　つまり、新築ＲＣ造建築の法定耐用年数の方は４７年ですから、
　同じ１千万の減価償却をするのに、建築部分の減価償却なら
　（残存価額５％として）

　１０００万ｘ０．９５÷４７＝２０万２千円

　ですが、これを設備の減価償却とすれば

　１０００万ｘ０．９５÷１５＝６３万３千円

　ということになり、１年間で３倍以上経費化できます。

　つまり、労せずしてその差額４３万１千円分毎年課税所得が減る。
　その結果税金が減額されて、キャッシュバックされるのです！

○１。　そのために具体的にやるべき準備ですが・・・、
　それは、物件購入時点で、しっかり内訳書を作ることです。それだけ。

　購入する物件の内訳を作ってもらい、しかもなるべく設備の金額を高く、
　建築本体を低めに契約して購入することが大切です。
　金額は、合理的に説明できる数値であれば大丈夫です。

　このとおり、建築を設備にするだけで、３倍のレバレッジが効いてくるの
　ですから、減価償却の取り扱いノウハウは大切ですよね。


○２。　その上、さらにまだ、設備の減価償却は利用価値があります。
　本例のように、建築本体が１７年経過しているということは、
　実は、非常に好都合なのです。

　設備の法定耐用年数は１５年ですから、これより経過年数の長い物件を
　購入すると、その設備については、３年で全額償却できるのです。

　なので、建築として減価償却すると年間償却率３．１％で３３年も掛かる
　費用の回収が、設備であればたった３年でその９５％を経費という形で
　回収できるわけです。

　ですから、設備金額が１０００万円ならその内の９５０万円が、毎年
　３１７万円ずつ３年間経費化できて課税所得が減りますから、
　最低税率１０％の人でも、３年間で９５万円のキャッシュが、
　なにもしないのに財布に残ることになります。

　これを建築の減価償却とすれば
　９５０万円ｘ０．０３１ｘ３年＝８８万３千円にしかなりません。
　その差、なんと８６０万円です！！


○３。　以上の話から、もう一つアイディアが浮かびます。
　それは、中古資産を購入したら、初めは設備を新品にするような大幅な
　リフォームを絶対やらないで貸し出す、ということ。

　言いかえれば、クロスやフローリング貼り替えと、設備の修理程度で
　済ませて、あとはクリーニングするだけで新築同然になるような物件を
　購入するとよいのです。

　こうすれば、設備に内訳した投資金額を、
　たとえそれが何百万円、何千万円であろうと、
　たった３年間で経費化してしまえるわけですね。

　その結果、これをやらなければ払っていたはずの数十万から数百万の税金
　が節税できますから、キャッシュが残る。

　その後で、このキャッシュを使って大幅な徹底したリフォームをやって、
　物件の資産価値アップ、競争力アップをする。

　こうすることで、中古物件がライバル物件以上の新品同然に甦ります。


○４。　このように、中古物件の、あれもこれも「古い」という
　欠点（ネガティブ・コンディション）を、
　長所（ポジティブ・コンディション）に変えてしまう発想を
　「ネガコンのポジコン化」　略して「ネガ・ポジ法」といいます。

ネガ・ポジ法によって、
　通常は年々減っていく物件の資産価値を、逆に高めていく！

　実は、これをやることが、ライバルの多い今どきの不動産投資の世界で
　勝ち残る秘策ではないでしょうか・・・？

　ネガ・ポジ法は、石ころをダイヤに変える錬金術のようなもの。


　ちなみに、中古に限らず、どんな物件にもネガコン（欠点）はあります。
　ですから、ネガ・ポジ法は新築物件投資にも使えますし、
　あらゆる独創的な投資発想のもとになる重要なスキルです。

　ネガ・ポジ法の実際は、このマガジンや私のマニュアルで、どんどん
　お話ししていく予定です。　　　　　　　　お楽しみに・・・。

▽　なお、当初の修理、リフォームの際には、新品の設備を追加したり、
　元々モルタルにペンキ塗りだった壁にタイルや大理石を張ったりしては
　いけませんよ。

　そのようなことをやると、旧部分を含めてその設備がらみだけ
　１５年償却になってしまいます。

　内装を豪華にして資産価値を高めると、修繕として損金処理できません。

（もともと同程度の仕上げだった、ということなら修繕として経費になり
　ますが・・・。　これもひとつのヒントですね。）

　資産価値を高める変更は、減価償却に廻さなければなりませんので
　くれぐれもご注意願います・・・。

(具体的に言えば、その部分については、資産価値を高めた時点から新築と同じ長期の償却期間で償却しなければならない、ということになってしまいます)


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